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    千億險資流入 未來房地產行業或冠名“保險”

    [摘要]近日,生命人壽成為佳兆業單一最大股東并接任董事會主席,險資巨資砸向房地產再次引發業界關注。

    近日,生命人壽成為佳兆業單一最大股東并接任董事會主席,險資巨資砸向房地產再次引發業界關注。按照保險公司的萬億規模來看,今年有上千億險資可以投入到房地產中,直接增持上市公司的股票,收購商業辦公項目和拿地,成為險資“涉水”房地產的三種途徑。

    現象:“三只手”伸向房地產

    兩年時間里快速增持佳兆業,直至今年12月5日,生命人壽持有佳兆業的權益將增加至29.96%,為此支付的代價在40億港元左右。此外,生命人壽對金地集團持股比例達到29.99%,同樣逼近30%的發出要約收購臨界點。僅在金地身上,生命人壽就砸下了約90億元。

    然而,生命人壽的舉動僅是險資在房地產的“圈地運動”的冰山一角,增持地產股、購樓、搶地皮,“門外野蠻人”同時向房地產伸出“三只手”。
    據Wind統計,截至目前,133家A股房企中,被保險資金進入前十大股東的房企數量達21家,險資對地產股的滲透率為15.8%。此外,占據21家房企前十股東行列的保險機構達15家。

    在國內外寫字樓市場瘋狂掃貨,成為險資進入樓市的另一重要舉措。近日,泰康人壽聯手基匯資本出價2億英鎊競購位于倫敦金融城的MiltonGate辦公樓。綠地集團曾以44億元將徐匯濱江的兩棟辦公樓賣給了中國平安。

    在土地市場,險資成為最有錢的“金主”。4月9日,深圳大鵬54億元的地王,就是生命人壽與佳兆業的合作之舉。10月以來,平安不動產在土地市場頻頻出擊,先是參與了招商南京G16號土地的開發,然后單獨拍得了廣州的華美牛奶廠兩地塊,在上海則和金地朗詩聯手搶下了寶山一地塊,共計耗資50.9億元。

    探因:財務投資以及“輸血”養老產業

    早在2012年7月,保監會對險企投資不動產“松綁”,投資比例從原先的10%提高至15%。

    按照中金公司的預測報告,從國際經驗以及中國保險資金股票類權益投資比例的上限來看,預計保險資金的不動產投資比例合理上限應該在10%~15%,估計保險資金入市將帶來不動產投資資金1500億~1800億元。據保監會數據,今年前三季度,保險行業總資產96075.79億元,較年初增長15.91%,可以投向不動產的資金可達數千億元。

    “從政策上來講,保險公司投資房地產的障礙早已消除,原則上公司上季末總資產的15%可以投入到非自用性不動產中,按照保險公司的萬億規模來看,今年有上千億險資可以投入到房地產中?!币拙樱ㄖ袊┛毓捎邢薰緢绦锌偛枚∽骊耪f。

    北京東方興業投資有限公司董事長王德勇表示:“險資搶灘房地產,主要有兩方面原因,第一是保險資金運用的出口;第二是保險公司對于養老產業的投資與布局?!?

    國泰君安發表的險資舉牌地產藍籌的主題報告認為,保險頻頻舉牌地產公司,彰顯了對低估值、高盈利的地產板塊的看好。房地產股指數已由今年一月份2868.6的低點,漲至12月9日的5092.2點,漲幅77.5%,險資潛伏地產股的盈利也由此可窺一斑。

    養老地產項目是壽險資金的又一重要流向。首都經濟貿易大學教授庹國柱認為,養老產業作為今后發展重點是毋庸置疑的事,已經有不少大型保險公司開始提前布局,壽險與養老產業的無縫銜接正是保險公司布局養老產業的關鍵。

    趨勢:未來將加大投資比例

    截至第三季度末,保險資金運用余額約為8.77萬億元,同比增長18.2%。險資投資的四大類別呈現出“三降一升”的特點,除其他投資占比上升以外,銀行存款、債券、權益資產(股票和證券投資基金)的占比同比均下降。

    根據普華永道此前發布的一項針對國內25家保險公司及資產管理公司的調查報告顯示,保險資金未來兩年在非傳統投資產品的投資配比中,房地產與資產支持證券的受歡迎程度并列榜首,占比均為31.25%,投資股權計劃的占比為28.13%。

    “我們認為,產業資本角色已經明顯從財務投資者轉變為戰略投資者,而且,產業資本進入后將影響股票市場投資者定價思維?!鄙赉y萬國研究員韓思怡直言,目前,產業資本已改變操作方式,從原來直接投資房地產項目,轉為直接購買公司股權以爭取公司話語權,并通過提前參加項目獲取更高收益的形式。

    丁祖昱認為,今年應該是中國保險資金介入房地產的元年,未來的空間還很大,也許某一天中國房地產前面會加上“保險”兩字。

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